Resumen ejecutivo
AWAKEN Sanctuary es un activo totalmente construido sobre la frontera de deforestación de la Amazonía: un santuario privado de 29 villas y edificaciones — 35 unidades vendibles en seis categorías, hasta 76 huéspedes — sobre 26.83 hectáreas de tierra titulada en cinco parcelas, a 16 km del centro de Iquitos, en Loreto, Perú, construido entre 2021 y 2024 por US$ 2,617,268 aportados por 45 accionistas. Fue probado en el mercado — más de 96 huéspedes de más de 15 países a tarifas premium durante la temporada 2023/24 — antes de que una secuencia de eventos climáticos en 2024 (una tormenta, una sequía récord y vientos huracanados) dañara los techos de 12 villas, la sala de yoga y dos de las tres bombas de agua, y lo obligara a cerrar en noviembre de 2024.
La propiedad está ahora en venta. Eso es lo más excepcional de esta oportunidad, dicho sin rodeos: la parte difícil, lenta y costosa ya está hecha y ya funcionó. La tierra está titulada e inscrita en SUNARP, la propiedad está construida y amoblada, la estructura societaria y tributaria está en su lugar, y la demanda fue validada a precios premium. El comprador no construye; el comprador reabre.
La venta — US$ 2.7M por el 100%, entregado restaurado
El activo se valora en US$ 2.7M por el 100% — una cifra que coincide con el costo de construcción y está respaldada por la valorización de las empresas inscrita en SUNARP. No incluye prima por la tierra, el tiempo ni el riesgo ya asumido. Hay dos estructuras disponibles:
- A — Adquisición total: 100% por US$ 2,700,000. La fundadora entrega la propiedad con acompañamiento de transición de hasta 6 meses (relaciones con la comunidad, gobierno regional, equipo y contratistas).
- B — Adquisición mayoritaria: 70% por US$ 1,890,000. La fundadora conserva el 30% y permanece como socia dentro del equipo, apoyando el desarrollo de la propiedad; la operación puede estar a cargo del operador propio del comprador. Las propiedades boutique en ubicaciones remotas que trabajan con comunidades locales dependen de la fundadora — de los acuerdos con la comunidad, el conocimiento del territorio, el equipo y una reputación que no se transfiere con las edificaciones.
En ambas estructuras, la restauración de los daños climáticos de 2024 — unos US$ 270,000 de obra — está incluida en el precio. El vendedor la completa en 3 a 5 meses y entrega una propiedad en condición operativa. El capital de trabajo para la reapertura y todos los costos operativos desde la entrega en adelante corren por cuenta del comprador.
El modelo — conservación financiada por el turismo premium
El Sanctuary es una propiedad integrada de conservación, investigación y turismo, gestionada como una sola entidad operativa en la que la propiedad misma funciona también como base de campo. El turismo premium genera el flujo de caja que financia la conservación y la ciencia; la conservación y la ciencia hacen que el destino sea distintivo, defendible y elegible para subvenciones; y esa distinción sostiene los precios premium y el retorno de los huéspedes. El patrón entre los operadores más exitosos de esta categoría — Tahuayo Lodge (la misma región), Lapa Rios, Inkaterra, Tambopata Research Center — es consistente: los operadores con la misión de conservación más clara son también los más rentables y los más duraderos.
Lo que recibe el comprador (caso operativo, estimación de la gerencia)
Una curva en J de reapertura: un año de lanzamiento deficitario por diseño (10% de ocupación), rentable desde el segundo año de operación, estabilizándose en 55% de ocupación hacia el año cinco.
- Año 5 estabilizado: ingresos ~US$ 4.74M, EBITDA ~US$ 1.97M (41.5%), por encima del referente global de 25–32% para propiedades comparables — impulsado por tarifas premium por villa y la baja base de costos del Perú.
- Escenario adverso (ocupación −30%, tarifas −15%, costos +15%): el margen sigue siendo positivo, en ~23%.
- Valor de reposición de la propiedad intacta: cerca de US$ 4.6M. El precio se fija al costo de construcción, por debajo del valor de reposición; el potencial operativo le pertenece al comprador.
Situación actual (con franqueza)
La propiedad está construida y probada, pero actualmente cerrada. En mano: tierra titulada en poder de la empresa operadora, el régimen tributario de la Ley 27037 vigente hasta 2048, un historial documentado de huéspedes premium, un modelo operativo completo y un mandato de los accionistas para vender. Por hacer: la restauración definida, que el vendedor completa dentro del precio, y una reapertura comercial disciplinada a cargo del nuevo dueño. El caso operativo no asume reservas futuras más allá de una rampa de ocupación conservadora.
Las cifras prospectivas son estimaciones de la gerencia. Confidencial.