Caso operativo — Resumen financiero
Esto es lo que la propiedad genera una vez reabierta — el caso operativo del comprador. El modelo está construido de abajo hacia arriba a partir de los registros reales de gastos de la propiedad, con un conjunto completo de costos hoteleros estándar (habitaciones; alimentos y bebidas; ventas y marketing; administración y generales; mantenimiento de la propiedad; energía; procesamiento de pagos; impuestos y licencias; honorarios profesionales; capacitación; seguros).
La línea de tiempo se cuenta desde el cierre. El Año 0 es el periodo de restauración — las obras del vendedor por ~US$ 270k dentro del precio, durante el cual la propiedad solo soporta un mantenimiento mínimo (~US$ 4,600/mes) más un presupuesto de marketing de relanzamiento de ~US$ 50k, financiados con el capital de trabajo del comprador, para hacer posible la apertura del Año 1. La operación comienza en el Año 1 al 10% de ocupación y asciende hasta un 55% estabilizado en el Año 5. (El modelo descargable usa etiquetas de calendario 2026–2033; léalas como Años 0–7 desde la fecha de cierre. La tabla siguiente muestra los Años 0–5.)
Resumen de resultados (US$, estimación de la gerencia; años desde el cierre)
| Año 0 | Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 (estab.) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ocupación | 0% | 10% | 25% | 40% | 50% | 55% |
| Ingresos | – | US$ 0.99M | US$ 2.20M | US$ 3.44M | US$ 4.29M | US$ 4.74M |
| Costo de servir | US$ 0.07M | US$ 1.12M | US$ 1.67M | US$ 2.21M | US$ 2.58M | US$ 2.78M |
| EBITDA | (US$ 0.07M) | (US$ 0.13M) | US$ 0.54M | US$ 1.22M | US$ 1.70M | US$ 1.97M |
| Margen EBITDA | – | – | 24% | 36% | 40% | 41.5% |
| Utilidad neta | (US$ 0.25M) | (US$ 0.35M) | US$ 0.26M | US$ 0.88M | US$ 1.33M | US$ 1.58M |
El Año 0 excluye la restauración de ~US$ 270k, que es costo del vendedor dentro del precio. Las cifras se corresponden con el modelo operativo descargable (edición de venta).
Qué dicen las cifras
El año de restauración y el año de lanzamiento son deficitarios por diseño; la propiedad es rentable desde el segundo año operativo y a partir de ahí crece de forma compuesta. El margen EBITDA estabilizado de ~41.5% está por encima del referente global de 25–32% para propiedades comparables, impulsado por la tarifa premium de las villas y el bajo costo laboral peruano. El modelo incorpora una reserva de contingencia climática de ~US$ 100,000, asume para las edificaciones de madera una vida útil conservadora de 15 años y presupuesta un mantenimiento mayor de unos US$ 91,000 cada dos años. En un escenario adverso (ocupación −30%, tarifas −15%, costos +15%) el margen estabilizado sigue siendo positivo, en ~23%; el modelo corre además una prueba de estrés de un año completo de cierre (interrupción del negocio), amortiguada por la reserva y los seguros.
Qué significa esto frente al precio. Un EBITDA estabilizado de ~US$ 1.97M sobre un precio de compra de US$ 2.7M (estructura A) constituye el caso de retorno del comprador; el vendedor no cobra por él. Los enfoques de valorización sobre la propiedad reabierta están en Fundamento del precio.
⬇ Descargar el modelo operativo (XLSX) · Las cifras prospectivas son estimaciones de la gerencia. Confidencial.