Términos de la venta
Un valor, dos estructuras
El activo se valoriza en US$ 2,700,000 por el 100%. Esto equivale al costo de construcción de la propiedad y está respaldado por la valorización de las sociedades inscrita en SUNARP — US$ 2,617,268 aportados por 45 accionistas. El precio no incluye prima alguna por el terreno, por los tres años de construcción ni por el riesgo ya asumido. El valor de reposición de la propiedad intacta es de aproximadamente US$ 4.6M (véase Fundamento del precio).
| A — Adquisición total | B — Adquisición mayoritaria | |
|---|---|---|
| Participación adquirida | 100% | 70% |
| Precio | US$ 2,700,000 | US$ 1,890,000 |
| Posición de la fundadora | Se retira; brinda acompañamiento de transición por hasta 6 meses (comunidad, GOREL, equipo, contratistas) | Conserva el 30%; permanece como socia dentro del equipo, apoyando el desarrollo de la propiedad. La operación diaria, según decida el comprador — con su propio operador o con el equipo existente |
| Restauración de los daños climáticos de 2024 (~US$ 270,000) | Incluida en el precio — la completa el vendedor | Incluida en el precio — la completa el vendedor |
| Plazo de la restauración | Dentro de los 3 a 5 meses siguientes a la firma | Dentro de los 3 a 5 meses siguientes a la firma |
| Condición de entrega | Condición operativa — techos, sala de yoga, bombas, sistemas de agua y eléctrico restaurados | La misma |
| Capital de trabajo para la reapertura (~US$ 150,000 / 12 meses en el modelo operativo) | Comprador | Comprador, a prorrata de la participación |
| Costos operativos desde el cierre (incl. mantenimiento mínimo y marketing de relanzamiento durante el periodo de restauración) | Comprador | Comprador, a prorrata de la participación |
| Ampliación (parcelas colindantes) | Opción, a solicitud | Opción, a solicitud |
Por qué existe la estructura con permanencia de la fundadora
Las propiedades boutique en ubicaciones remotas que trabajan con comunidades locales dependen de la fundadora: de los acuerdos con la comunidad, del conocimiento del territorio, del equipo y de una reputación que no puede transferirse con las edificaciones. Para un comprador que quiera conservar un modelo en funcionamiento, y no solo adquirir bienes inmuebles, mantener a la fundadora dentro del equipo — como socia que apoya el desarrollo de la propiedad, no necesariamente como su operadora — es lo que hace que el modelo funcione después de la venta. El comprador es libre de llevar la operación con su propio operador. Es una posición deliberada, no un remanente. La estructura A sigue disponible para un comprador que desee una salida limpia; el periodo de acompañamiento de transición está diseñado para traspasar esas relaciones de forma ordenada.
Qué se transfiere
- La transacción es una compraventa de acciones de AWAKEN Resort S.A.C. (SUNARP, Partida 11151427), la sociedad operadora titular del terreno titulado sobre el que se asienta la propiedad construida y de todas las edificaciones e infraestructura. El perímetro societario preciso — incluida la entidad constructora AWAKEN Construction S.A.C. — se define en el contrato de compraventa de acciones (SPA).
- Con las acciones: 26.83 hectáreas de terreno titulado en cinco parcelas inscritas en SUNARP; 29 villas y edificaciones (35 unidades comercializables, 3,782 m²); restaurante, sala de conferencias, sala de yoga, spa, plataforma arbórea; energía solar y de generador, tratamiento de agua y reservorios, Starlink, helipuerto (por equipar), tres ingresos con portón y viviendas para el personal; mobiliario, enseres y equipos; la licencia de operación turística; la posición tributaria bajo la Ley 27037 (impuesto a la renta del 5% hasta 2048); el convenio de cooperación con la comunidad (desde 2020) y el convenio con el GOREL; la marca, los registros de huéspedes y los anuncios en plataformas en línea; el manual operativo (programas, experiencias, relaciones con proveedores y contratistas).
- Restaurado antes de la entrega (dentro del precio): techos de 12 villas, la sala de yoga, dos bombas de agua y una reconstrucción resiliente al clima de los sistemas de agua y eléctrico.
Autorización
La venta cuenta con mandato de los accionistas: la disposición del proyecto es un asunto reservado conforme a la Resolución de Accionistas y Partes Interesadas del Proyecto (Shareholders & Project Stakeholders Resolution), y los accionistas han acordado vender. La fundadora es la Gerente General de la sociedad y la contraparte en la transacción.
Proceso
- NDA — se firma a solicitud; da acceso a la sala de datos completa.
- Revisión de la sala de datos — esta sala, el modelo operativo (XLSX) y el anexo legal.
- Visita al sitio — desde Iquitos, aproximadamente una a una hora y media por tierra y río, o 10 minutos en helicóptero.
- Carta de intención — estructura (A o B), precio, periodo de exclusividad.
- Debida diligencia — título y registros societarios en SUNARP, posición tributaria, licencias, convenios con la comunidad y con el gobierno, seguros, alcance y cronograma de la restauración.
- Contrato de compraventa de acciones (SPA) — mecánica de cierre, hitos de la restauración (3 a 5 meses) y, para la estructura A, los términos del acompañamiento de transición.
Este documento describe la oferta del vendedor; los términos definitivos se fijan en el contrato de compraventa de acciones. Las cifras prospectivas son estimaciones de la gerencia. Confidencial.