Fundamento del precio
El precio se fija en lo que costó construir la propiedad, restaurada. Los enfoques siguientes muestran lo que vale el mismo activo según otras medidas — mantenidos por separado, nunca consolidados en una sola cifra.
Los cuatro enfoques
- Capital aportado / valor en libros: ~US$ 2.62M — US$ 2,617,268 aportados por 45 accionistas, acreditados en los registros de capital inscritos de las dos sociedades (SUNARP). El precio de US$ 2.7M se fija aquí, al costo de construcción.
- Valor de reposición (intacta, hoy): ~US$ 4.6M — lo que costaría hoy reunir y titular el terreno, construir 3,782 m² de infraestructura amoblada y los servicios autónomos, y alcanzar el mismo grado de preparación operativa en la Amazonía. Construir una propiedad comparable toma más de tres años, y la mayoría de las obras lideradas por extranjeros en la región nunca se terminan.
- Ingresos / DCF, flujo de caja descontado (tras la reapertura): ~US$ 7.9M — flujo de caja libre sin apalancamiento del caso operativo, descontado al 12%, más el valor terminal (modelo en edición de venta; la restauración corre por cuenta del vendedor y queda fuera de los flujos de caja del comprador).
- Comparables, EV/EBITDA (tras la reapertura): ~US$ 13.8M — 7× el EBITDA estabilizado de ~US$ 1.97M.
El precio se sitúa en el valor en libros y por debajo del valor de reposición. Los enfoques de reapertura son varias veces superiores — esa brecha es la ganancia potencial del comprador. El vendedor no cobra por la proyección; cobra por la edificación, restaurada.
Qué efecto tiene la restauración sobre estas cifras
La restauración de ~US$ 270,000 está dentro del precio. Un comprador que compare esto con una compra en el estado actual debe leer los US$ 2.7M como US$ 2.7M por una propiedad en condición operativa, no como US$ 2.7M más reparaciones. La necesidad de caja del primer año en el modelo operativo es, por tanto, solo capital de trabajo (unos US$ 150,000 para 12 meses), no obras de capital.
⬇ Descargar el modelo operativo (XLSX) · Las cifras prospectivas son estimaciones de la gerencia. Confidencial.